AJB, PPJB, dan Dokumen Penting dalam Jual Beli Properti
Oleh Michellyn ·
Dalam jual beli properti, dua istilah paling sering membingungkan adalah PPJB dan AJB. Keduanya adalah tahap yang berbeda dalam satu proses. Memahaminya membantu Anda tahu di titik mana kepemilikan benar-benar berpindah dan dokumen apa yang harus disiapkan.
Panduan ini bersifat umum. Untuk kasus dan biaya spesifik, konsultasikan dengan notaris/PPAT yang menangani transaksi Anda.
Apa itu PPJB?
PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) adalah perjanjian awal antara penjual dan pembeli sebelum transaksi final. PPJB biasa dipakai ketika masih ada syarat yang harus dipenuhi — misalnya pelunasan bertahap, menunggu KPR cair, atau sertifikat yang sedang diproses. PPJB mengikat kedua pihak, tetapi belum memindahkan hak milik.
Apa itu AJB?
AJB (Akta Jual Beli) adalah akta resmi yang dibuat di hadapan PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) dan menjadi bukti sah berpindahnya hak atas properti dari penjual ke pembeli. AJB dibuat setelah harga lunas dan kewajiban pajak dipenuhi. Setelah AJB, barulah proses balik nama sertifikat ke nama pembeli dapat dilakukan.
Apa perbedaan PPJB dan AJB?
Singkatnya: PPJB adalah "janji untuk jual beli" pada tahap awal dan belum memindahkan kepemilikan; AJB adalah "jual beli yang sah" yang memindahkan kepemilikan dan menjadi dasar balik nama sertifikat. Idealnya sebuah transaksi berlanjut dari PPJB (bila diperlukan) menuju AJB setelah semua syarat terpenuhi.
Dokumen apa saja yang perlu disiapkan?
Penjual umumnya menyiapkan: sertifikat asli (SHM/HGB), IMB/PBG, bukti PBB terakhir, serta identitas (KTP, KK, dan surat nikah bila relevan). Pembeli menyiapkan identitas dan NPWP. Notaris/PPAT akan memeriksa keaslian dan status sertifikat sebelum akta dibuat.
Memastikan dokumen lengkap dan sah sejak awal mencegah transaksi tertunda di tahap akhir. Inilah salah satu nilai bekerja dengan agen: pengecekan kelengkapan dilakukan di depan, bukan saat akad.
Bagaimana proses dan biaya balik nama sertifikat?
Setelah AJB, PPAT mengurus balik nama sertifikat di kantor pertanahan sehingga nama pemilik berubah menjadi pembeli. Prosesnya melibatkan sejumlah biaya yang lazimnya ditanggung sesuai kesepakatan, termasuk pajak untuk penjual (PPh final atas penjualan) dan pajak untuk pembeli (BPHTB), ditambah biaya notaris/PPAT dan pendaftaran.
Besaran pajak dihitung dari nilai transaksi/NJOP dengan tarif yang ditetapkan pemerintah dan dapat berbeda tiap daerah. Mintalah rincian perhitungan dari notaris/PPAT sejak awal agar Anda tahu total biaya yang perlu disiapkan.
Pertanyaan Umum
Apakah PPJB sudah cukup untuk membuktikan kepemilikan?
Belum. PPJB hanya mengikat kesepakatan awal; kepemilikan baru berpindah secara sah melalui AJB di hadapan PPAT dan diselesaikan dengan balik nama sertifikat.
Siapa yang menanggung pajak dan biaya balik nama?
Umumnya penjual menanggung PPh final atas penjualan dan pembeli menanggung BPHTB, sementara biaya notaris/PPAT mengikuti kesepakatan. Semua ini sebaiknya disepakati tertulis sejak awal.
Kapan sebaiknya memakai PPJB?
PPJB berguna ketika transaksi belum bisa langsung final — misalnya menunggu pelunasan, pencairan KPR, atau penyelesaian dokumen — agar kedua pihak tetap terikat sampai syarat terpenuhi.